公募REITs渐行渐近,企业如何提前布局

今年伊始,上交所对外披露了2019年的工作部署,推动公募REITs(房地产投资信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。

今年伊始,上交所对外披露了2019年的工作部署,推动公募REITs(房地产投资信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。

而近几年,各种关于推进REITs试点的文件或政策接连发布,再加上这两年住房租赁市场在类REITs、ABS等资产证券化产品中积累起来的探索经验,公募REITs落地的条件已日渐成熟。

中金固收团队表示,总体来说,我国一线城市、强二线城市已经培养出了一批较为成熟的商业物业资产,具备了 发展REITs产品的基本条件。在房地产融资收紧的背景下,我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿也有所增强;需求方面,作为一种资产配置的工具,REITs也有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难,REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。

尤其是税收方面,中金表示虽然REITs具有资产融资、盘活存量等功能,但促使发行方选择REITs而非其他融资方式的最大原因是税收优惠。当前,在REITs的设立、运营和终止中,按我国的税收体制可能涉及到多种税收。种类繁多的税收将影响REITs产品的收益率,降低对投资者的吸引力。而明确REITs税收制度,一方面需要降低或递延产品设立/中止过程中的种种税费,特别是需要对土地增值税进行另行规定;另一方面需要确立REITs产品收益单次征税的属性,可以参照基金产品的做法,对产品层面进行免税处理,仅对个人投资者所得进行税收征收。

但无论是重资产还是轻资产,无论是已经有成功案例的类REITs,还是正在酝酿中的公募REITs,对于公寓企业而言,想要借助这些金融创新产品拓展资金渠道,有些条件是必不可少的。

上述行业资深人士表示,分析《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,不难发现发行住房租赁资产证券化产品应当符合三个关键词:合规性、运营力、现金流。

其中合规性指的是产权清晰、工程建设合规,以及在财务方面的账户安全及合规;运营力则是所有公寓企业需要不断打磨的核心竞争力,随着租赁房源供给量的不断提升,建立标准化服务流程,实现规模与效率的兼顾,将成为所有规模化公寓企业面临的课题;现金流方面,作为具有金融产品属性的REITs,标配有稳定现金流的产品,才是保证未来盈利的标尺,底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。

URBewin的REITs实践

URBewin在柬埔寨深耕土地与房产Reits化的过程中,经常有非柬国公民希望购置柬埔寨的土地或排屋,但是柬埔寨宪法第六章第16条明文规定:“为进行推广投资活动而进行的土地所有权仅归属于持有柬埔寨公民身份的自然人,或归属于持有柬埔寨公民或法定实体直接拥有51%以上权益资金的法人单位。”URBewin的下属子公司本身就是符合宪法所规定的土地控股公司(Land Holding Company, LHC),因此URBewin也经常有非柬国公民的客户将其土地通过提名结构(Nominee Structure)的方法持有柬埔寨土地。

在这过程中,URBewin也受到了越来越多的非柬国公民的委托,帮助其在柬埔寨寻找合适的土地。URBewin做了一段时间的居间人后发现,事实上,非柬国公民由于在语言和信息上对柬埔寨土地信息的不了解,造成了非常大的因为信息不透明而导致的非常巨大的利润空间,也因为如此URBewin开始尝试去开拓柬埔寨的土地撮合交易业务。

简单来说,当委托方有了购置土地的需求后,URBewin先行勘查该土地,当URBewin与委托方签署了协议后,委托方会预先支付该土地的预付款,而URBewin将要全款或向银行贷款款项后,将该土地过户到URBewin公司的名下。之后再通过URBewin将该土地过户给委托方。由于避免了委托方和土地的持有方会面,因此URBewin将拥有非常可观的利润空间。URBewin在和VIP会员们的沟通之后,决定尝试性的运营该项目,并且URBewin自己出大部分资金,并邀请VIP会员们与领导人们共同参与,共享柬埔寨发展之红利。