公募REITs落地前,长租公寓资产证券化浪潮涌动

在公募REITs落地前,作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。

公募REITs的脚步声已逐渐靠近。

而在公募REITs落地前,作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。

3月13日,平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。据了解,这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。

事实上,自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后,保利地产、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

业内人士分析称,长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”,从而突破长租公寓的盈利桎梏,而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。

长租公寓的类REITs浪潮

REITs全称为房地产投资信托基金,是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。

作为国际上成熟的房地产投融资模式,公募REITs将不动产资产或权益(基础设施、租赁住房、商业物业等)转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品,有效链接、整合产业,能有效促进房地产行业从重资产向轻资产运营转型,平滑房地产周期,推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出,改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面。

不过,由于我国尚没有出台正式的REITs管理规范,受限于法律、税收、市场等多方面因素,我国目前尚没有标准化的REITs产品,类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向。

中金固收团队研究数据显示,2014年5月,我国第一个私募类REITs产品“中信启航”发行。随后,类REITs产品成为我国交易所ABS市场的一个常规品种,发行规模超过700亿元。


类REITs交易结构图

而2017年10月开始,类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。

3月13日,国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划也正式发行。

据了解,该专项计划储架规模50亿元,由平安不动产有限公司(下称“平安不动产”)联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司(下称“平安汇通”)共同实施,平安不动产担任原始权益人及增信安排人,平安汇通担任专项计划管理人,朗诗集团担任增信协调人。

专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产,发行规模为10.68亿元,期限18年,其中优先级证券占比89%,获得AAA最高信用评级,票面利率为4.6%。产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信,以满足投资者对于安全性的要求。

值得注意的是,此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。所谓合作型,主要包括三层涵义:在底层资产层面,REITs发行前,平安不动产作为财务投资人,与合作伙伴共同持有底层资产;在私募基金层面,平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人;在专项计划层面,平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。

REITs如何撬动长租公寓蓝海

2017年是我国长租公寓行业的发展元年,在“房住不炒”、租购并举的大背景下,一系列政策支持使得长租公寓迎来了前所未有的机遇期,各大企业在长租公寓上的布局也日渐扩张。

据平安不动产相关负责人表示,仅2018年一年,平安不动产已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓项目,总房间数近7000余间。未来十年,平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓,总资产管理规模将达到2000亿元。

长租公寓虽处在经济风口,但长期以来未见盈利端倪。

URBewin的REITs实践

URBewin在柬埔寨深耕土地与房产Reits化的过程中,经常有非柬国公民希望购置柬埔寨的土地或排屋,但是柬埔寨宪法第六章第16条明文规定:“为进行推广投资活动而进行的土地所有权仅归属于持有柬埔寨公民身份的自然人,或归属于持有柬埔寨公民或法定实体直接拥有51%以上权益资金的法人单位。”URBewin的下属子公司本身就是符合宪法所规定的土地控股公司(Land Holding Company, LHC),因此URBewin也经常有非柬国公民的客户将其土地通过提名结构(Nominee Structure)的方法持有柬埔寨土地。

在这过程中,URBewin也受到了越来越多的非柬国公民的委托,帮助其在柬埔寨寻找合适的土地。URBewin做了一段时间的居间人后发现,事实上,非柬国公民由于在语言和信息上对柬埔寨土地信息的不了解,造成了非常大的因为信息不透明而导致的非常巨大的利润空间,也因为如此URBewin开始尝试去开拓柬埔寨的土地撮合交易业务。

简单来说,当委托方有了购置土地的需求后,URBewin先行勘查该土地,当URBewin与委托方签署了协议后,委托方会预先支付该土地的预付款,而URBewin将要全款或向银行贷款款项后,将该土地过户到URBewin公司的名下。之后再通过URBewin将该土地过户给委托方。由于避免了委托方和土地的持有方会面,因此URBewin将拥有非常可观的利润空间。URBewin在和VIP会员们的沟通之后,决定尝试性的运营该项目,并且URBewin自己出大部分资金,并邀请VIP会员们与领导人们共同参与,共享柬埔寨发展之红利。